Как написать заявление на аренду квартиры

Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма расторжение, налог

Иметь в собственности сразу несколько жилых помещений – для их владельца не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь чаще всего собственники стараются сдать внаём: это и дополнительная прибыль, и постоянный присмотр за квартирой.

Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, и избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, сохранить своё имущество.

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет только ее собственник, то есть тот, у кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь в том случае, если есть нотариально заверенная доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от соответствующего государственного или муниципального органа.

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные лица, то нужно получить их письменное согласие на заключение сделки (при условии заключения долгосрочного договора). То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев), согласие нужно получить от всех проживающих в ней лиц.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя или выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность подлежит нотариальному удостоверению.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре, поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, что в случае судебного спора с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным.

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, нередко приводит в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

В любом случае нужно периодически проверять сдаваемую квартиру, общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно по возможности проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности и пр. Не лишним будет проверить наличие негативной информации о человеке в интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле, но тогда все заботы о жилье ложатся только на ваши плечи.

Как передавать квартиру

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья во избежание случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), что бы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу, кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это также будет дисциплинирующим фактором для нанимателя.

Как оформить аренду юридически

Даже если вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно, в интернете имеется множество образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или скачать образец договора аренды квартиры у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. При желании можно обратиться за помощью в его составлении и удостоверении в нотариальную контору. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.

В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

В акте указывается подробно техническое состояние всего жилого помещения – наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Желательно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов).

Как правильно составить договор найма

Если вы решили сдать квартиру и оформить соответствующий договор самостоятельно, то нужно знать основные правила его составления. Главное, в нем четко должны быть прописаны основные условия – срок и размер арендной платы , остальное – по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы, а можно отразить всё необходимое на одном листе. Но в любом договоре должны содержаться основные пункты:

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это условие предусматривает права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя в виду отсутствия у него таких полномочий.

На какой срок заключить договор

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма - это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду, потому что заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Особенно, когда одна из сторон с его расторжением не согласна.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию, затрачивая собственные время и средства. К тому же почти неизбежно сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. Скачать договор аренды квартиры с регистрацией в органах Росреестра.

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили

• договор найма можно не регистрировать в Росреестре, значит нет необходимости тратить время на сбор документов, бюрократические проволочки, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме)
• наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма, так как о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам), соответственно, им не известен и факт получения доходов.

Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное

1. Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения. В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей
2. Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности)
3. Пакет документов представляет собой:
   • договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах
   • паспорта заявителей
   • квитанция об уплате государственной пошлины (размер госпошлины 2000 рублей (по 1000 рублей с каждой стороны))
   • копии документов, подтверждающих права собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора
   • согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.)
4. Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
5. Сдать документы можно непосредственно в территориальный отдел росреестра или в отдел МФЦ

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

• квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете
• действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь
• не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации
• договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона
• другие нарушения законодательства

Плата за съемное жилье

Условия оплаты за наём квартиры, а также бремя внесения коммунальных платежей должны быть подробно расписаны в договоре.

Часто собственники жилья требуют внесения залога за аренду жилья, то есть оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше выбрать первый вариант, а также письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога, если, допустим, жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Любую передачу денежных средств за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Для удобства можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму платежа, дату и подписи сторон. Для подтверждения факта передачи лучше можно привлечь свидетеля, о чем также внести сведения в расписку и поставить его подпись.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй – у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки, квитанции, свидетельствующие о переводе денежных средств хозяину квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

• все проживающие с ним лица согласны с таким решением
• наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца

По желанию лица, сдающего квартиру внаём, расторжение договора допустимо в одностороннем порядке по следующим основаниям:

• наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд при краткосрочном
• повреждение или разрушение нанимателем и проживающими с ним лицами жилого помещения или находящегося в нем имущества, принадлежащего наймодателю
• наниматель и проживающие с ним лица используют квартиру не по её назначению, постоянно нарушают порядок и мешают спокойному проживанию соседей (в случае, если он был предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил)

Договор найма может быть расторгнут также и в судебном порядке. Причем инициатором иска может выступать как наймодатель, так и наниматель. Причиной может послужить то, что жилье пришло в негодное для проживания состояние либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с расторжением договора по инициативе наймодателя по указанным выше трем причинам, то может обжаловать его действия в суд. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего за это выручку, от налоговых платежей.

Если договор аренды заключен на длительный срок и зарегистрирован в Росреестре, то соответствующая информация, скорее всего, будет направлена ими в налоговый орган. И этот факт скрыть вряд ли получится.

При заключении краткосрочного договора скрыть факт получения прибыли от аренды значительно легче, но законодатели делать этого не советуют. При выявлении этого нарушения придется выплачивать не только налог от прибыли за весь срок, но и штраф и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы. В случае неуплаты налогов на крупную сумму виновный может быть даже привлечен к уголовной ответственности, максимальное наказание, которое может ему грозить – лишние свободы.

Заключенный между сторонами договор найма жилого помещения является для налогового органа поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. А предоставить его налоговикам может любой недоброжелатель.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января до 2-ого мая представить в налоговый орган по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошлый год, в которой указать сумму полученной им прибыли, в том числе прибыли от сдачи в аренду квартиры.

Затем ему должны выслать квитанцию, в которой будет указана сумма налога, необходимого к уплате. Либо оплатить его нужно самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Иные виды ответственности

Бывают случаи, когда граждане сдают в аренду сразу несколько принадлежащих им квартир. Законом такая деятельность рассматривается как предпринимательская. Такой собственник, прежде чем сдавать квартиры, должен получить статус индивидуального предпринимателя, иначе его ждет ответственность по административному (ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовному (ст. 171 УК РФ) законодательству (в зависимости от размера вырученного дохода) за незаконную предпринимательскую деятельность.

Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой.

Как сдать квартиру в аренду официально?

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

• Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
• Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
• Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро.

Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника

Обладая свободной квартирой, вы можете получать пассивный доход за счет сдачи ее в аренду, но для того, чтобы хорошо выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

С чего начать? Подготавливаем документы

1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
   • паспорт;
   • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

Определитесь с ценой

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.

Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

Основные факторы, влияющими на ценообразование:

Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

Способы нахождения нанимателя

1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

Правильный показ квартиры

Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.

1. Наведите порядок в квартире.
2. Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.
3. Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.

В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет. Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

Правильно составляем договор аренды

Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.

Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета.

Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды.

Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться.

Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.

В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.

Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

Действия после подписания договора

Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

1. Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
2. Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
3. Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 450-26-31 — Москва и обл.; 8 (812) 490-76-51 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 500-27-29 доб 346 — все регионы РФ.

Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)?

Договор аренды жилья становится всё более популярным документом, поскольку всё больше людей пытаются заработать, сдавая в аренду свои квартиры или комнаты. Рассмотрим, как правильно он составляется и какие трудности могут ожидать того, кто решил этим заняться.

Кому нужен образец договора аренды жилья?

Строго говоря, договор должны заключать все. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, лучше оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья (см.: Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения? ). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.

И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания.

• сделка заключается между юридическим и физическим лицами;
• сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между гражданами.

В случае с жильем особенно актуально последнее условие — месячная стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе сейчас обходится заметно дороже.

Договор аренды жилья — скачать бесплатно или обратиться к юристу?

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идёт о сделке 2 граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Однако бывают случаи, когда лучше всё-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

• есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
• договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
• размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать типовой договор аренды жилья?

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключённым. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

• о личности арендодателя и арендатора;
• предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
• размере арендной платы (в принципе, её можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).

Структура договора аренды жилья

Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

Так, договор должен содержать следующие разделы:

Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

Разберём теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

• договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
• договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами.

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

• договоры продолжительностью более года;
• договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жильё на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму.

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

Необходимо расторгнуть договор аренды квартиры? Есть вопрос — есть ответ

Как поступить, если арендные отношения Вас больше не интересуют? Вы нашли новое жилье, или, наоборот, хотите распрощаться с нерадивым арендатором. Какие нюансы существуют при расторжении Вашего договора аренды квартиры?

Ниже мы постараемся раскрыть все нюансы процедуры прекращения аренды квартиры, рассмотрев ситуации с различных точек зрения: собственника и арендатора.

Кто может сдать квартиру в найм и, соответственно, расторгнуть договор

Договор аренды квартиры регулируется ст. 606 ГК РФ. Ведь в аренду сдается не просто помещение, а жилая квартира.

А жилище – это особый вид помещений, цель которого – проживание людей. Следовательно, существуют свои особые нюансы при заключении и расторжении договора аренды квартиры. Договор аренды квартиры безвозмездного пользования ничем не будет отличаться.

Прежде всего, это собственник. Если жилье сдается Вам семейной парой, важно обязательно уточнить, принадлежит ли она супругам совместно, или только одному из них. Потому что распоряжаться квартирой вправе только собственники. Следовательно, если муж сдает квартиру втайне от жены, это может грозить неприятностями.

Другая ситуация, если квартира принадлежит только одному из супругов, например, подарена ему или получена в наследство. В этом случае можно не опасаться претензий со стороны не являющейся собственником второй половины арендодателя. Поскольку соответствующих прав у нее не имеется.

Кроме того арендодателями могут быть люди по доверенности, действующие от имени собственников. В этом случае лучше выяснить, не отозвана ли доверенность, не поддельная ли она, обратившись к нотариусу, который ее удостоверял, либо к самому собственнику.

Хотите с продажи квартиры получить налог? Не знаете как?

Каковы будут расходы продавца при продаже квартиры? Как их узнать заранее?

Этот шаг важен, т.к. квартиру в аренду Вам может сдать мошенник, а собственник на законных основаниях вправе выселить Вас из своего дома.

Также квартиру могут пытаться сдать жильцы по соцнайму. Они не являются непосредственными собственниками квартиры, т.к. она – муниципальная собственность. Поэтому сдать ее не имеют право. А значит, сделка будет считаться недействительной. Если Вы все-таки заключили такой договор, можете в суде потребовать применить последствия недействительности, а именно: вернуть Вам все полученное псевдонанимателями.

Чтобы избежать ненужного формализма, обычно договоры заключаются на 11 месяцев и 29 дней.

В договоре о расторжении договора аренды надо обязательно указать дату и номер расторгаемого договора. Указать, с какого конкретно числа происходит расторжение. Предусмотреть, что аннулирование соглашения будет считаться совершенным с даты подписания акта.

Расторгнуть документ можно четырьмя способами:

1. По соглашению всех участников.
2. По просьбе собственника.
3. По инициативе арендатора.
4. Через суд.

По соглашению участников договор расторгается обычно, если все стороны достигли понимания и решили мирно расстаться.

В документе оговариваются условия прекращения договора, включая расчеты с собственником, срок для выезда из квартиры. Договор считается расторгнутым, если квартира была Вам возвращена.

Обычно оформляется акт возврата жилья, где стороны перечисляют возвращенное имущество, указывают об отсутствии претензий к друг другу. Либо в договор посуточной аренды квартиры или любой другой о расторжении включается соответствующая строчка, что квартира возвращена.

О том, как аннулировать документ, также повествуется в видеоролике.

Если Вы собственник квартиры

В договоре аренды обычно указываются случаи, когда Вы вправе расторгнуть договор досрочно. Обычно стороны сами определяют эти случаи. Как правило, это неоднократные просрочки платежей, неуплата, ухудшение имущества, жалобы от соседей.

Если Вы решите расторгнуть договор надо обязательно предварительно направить письмо арендатору с требованиями соблюсти условия договора. Выждав установленное Вами время, можно требовать расторжения договора, принеся с собой на встречу договор о расторжении.

Если арендатор отказывается выезжать, обращайтесь в суд. Ст. 619 , 687 ГК РФ предоставляют Вам такое право, описывая случаи и механизм расторжения.

На практике хозяева требуют уплатить штраф или не возвращают залог. Поскольку сумма довольно приличная, равная стоимости платы в месяц, Вы не обязаны ее уплачивать.

Даже если размер штрафа написан в договоре, в суде можно сослаться на ст. 333 ГК РФ, которая позволяет несоразмерную неустойку снизить по внутреннему убеждению судьи. Обычно судьи уменьшают неустойку в 10 раз, так как стоят на стороне справедливости.

Как оформить пенсию по потере кормильца? Интересует ответ?

Если Вам не удалось договориться о расторжении договора, и Вы идете в суд, имейте в виду, что продать квартиру Вам вряд ли удастся. Потому что закон устанавливает, что арендные отношения сохраняются, даже, если квартира продана другому лицу (ст. 617, 675 ГК РФ). Это значит, что арендатор будет платить плату новому собственнику, и выгнать его до истечения срока договора не получится.

А если для вас дорого снимать всю квартиру, вы можете заключить договор найма части квартиры.

+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)

Источники:

Следующие статьи:

• Как написать заявление на аттестацию педагога дополнительного образования
• Как написать заявление на брак обуви

Поделитесь своим мнением

Имя *

Почта *

Тект *

Сумма цифр:

Вас может заинтересовать

Как правильно написать заявление на отгулы за отработанные дни

Как правильно написать записку учителю об отсутствии ребенка

Если укусила собака как написать заявление

Как грамотно и правильно написать служебные записки

Популярное

Как написать заявление в совкомбанке

( Читали 6)

Как правильно написать апелляционную жалобу на решение городского суда

( Читали 3)

Как правильно написать заявление на пенсию главному бухгалтеру

( Читали 2)

Как написать заявление о замене классного руководителя

( Читали 2)